Romania s-a transformat in cativa ani din raiul investitorilor in imobiliare, intr-un adevarat cosmar in care proiectele de acest gen s-au prabusit unul dupa altul. Firme din Romania sau din strainatate au incercat sa faca bani din dorinta romanilor de a deveni proprietari si au construit case pe care apoi au vrut sa le vanda la preturi mult prea ridicate. Cum era de asteptat piata i-a taxat, iar astazi afacerile de succes de acum cativa ani se zbat in insolventa, incercand sa mai recupereze o parte din investitiile realizate. Spargerea bulei imobiliare a fost cauzata si de criza financiara care a lovit intreaga lume, dar s-a ajuns aici si pentru ca s-a speculat prea mult, iar preturile locuintelor au fost umflate artificial.
Dezvoltatorii proiectului Asmita Gardens, firma indiană Asmita şi fondul britanic de investiţii ECDC, administrat de Charlemagne Capital, au crezut ca vor da lovitura atunci cand au inaugurat primele blocuri din ansamblul residential din sudul Capitalei. S-a incheiat un contract de antrepriza cu Strabag România si chiar se vindea cate o locuinta pe zi, desi constructiile nu erau finalizate. A venit insa criza economica, iar romanii au avut din ce in ce mai greu acces la finantarile oferite de banci. Cum era de asteptat, piata imobiliara s-a blocat in prima faza, pentru ca in cateva luni sa se prabuseasca. Turnurile cu 24 de etaje ale Asmita Gardens n-au mai reusit sa atraga cumparatori, din cele 758 de apartamente ale ansamblului cu sapte blocuri fiind achizitionate doar 365. Anul trecut, in martie, vanzarile au fost sistate complet.
In cele din urma, in noiembrie 2011, a fost deschisa procedura insolvenţei împotriva Asmita Gardens SRL, la cererea creditorului majoritar AGI RRE prin mandatar Alpha Bank Romania SA. Tribunalul Bucuresti l-a desemnat ca administrator judiciar pe Remus Borza, din cadrul firmei Euro Insol. El a fost acceptat de Alpha Bank să se ocupe de acest dosar de insolvenţă, cu o masă credală de circa 80 de milioane de euro.
Ce spune planul de reorganizare?
Acum o luna, Adunarea Generală a Creditorilor Asmita Gardens a aprobat planul de reorganizare propus de Alpha Bank, iar ieri a fost confirmat si de judecatorul sindic.
„În cazul în care rambursarea de 102.988.520 lei (circa 23 milioane euro) din creditul acordat de AGI-RRE Participations (societate controlata de Alpha Bank n.red.) nu are loc până la expirarea celor 16 luni de la data confirmării planului de reorganizare rezultă că piaţa rezidenţială nu prezintă o cerere solvabilă de apartamente în proiectul Asmita Gardens suficient de mare pentru a rambursa integral partea garantată a creditului garantat al AGI-RRE Participations de 56,65 milioane euro în perioada de reorganizare de trei ani“, se precizează în planul întocmit de bancă.
Chiar daca valoarea datoriilor pe care creditorii le au de recuperat de pe urma ansamblului rezidential se apropie de 80 de milioane euro, banca a acceptat din start sa piarda o mare parte din aceasta suma. Prefera sa joace pe aceasta carte, deoarece exista riscul falimentului, iar in cazul aplicarii acestei proceduri isi mai poate recupera decat o mica parte din restante. Conform calculelor realizate de autorii planului de reorganizare, pe baza raportului de evaluare al Asmita Gardens întocmit în martie anul acesta, valoarea de piaţă a proiectului este de 56,65 milioane euro, la care dacă se aplică o rată de discount de 20% şi se elimină comisionul lichidatorului de 5% ar rezulta o sumă de 43 milioane euro ce ar trebui distribuită creditorilor.
De altfel, Remus Borza recunoaste ca in acest moment este sigur doar ca statul va fi singurul care îşi va recupera banii integral, creanţa bugetară, de un milion de euro urmând a fi plătită până la 1 noiembrie 2012 către Primăria sectorului IV.
“Creditul către Alpha Bank va fi plătit în următoarele 36 de luni. Suma încasată de bancă depinde de evoluţia pieţei imobiliare. Astfel, dacă vom reuşi să vindem apartamentele la 1.000 de euro metrul pătrat, vom putea plăti Alpha Bank Romania SA suma de 50 milioane de euro. Nu putem însă estima evoluţia pieţei”, precizeaza judecatorul sindic.
Panul de reorganizare prevede insa şi posibilitatea vânzării către un investitor încă din perioada de insolvenţă, dar este greu de crezut ca va aparea o companie dispusa sa cumpere proiectul imobiliar.
Asmita Gardens reprezintă cel mai mare complex rezidenţial din România, atât ca valoare a proiectului, cât şi ca număr de apartamente, respectiv 120 milioane euro şi 758 apartamente. Expunerea AGI este de 70 milioane euro şi provine dintr-un credit acordat în 2006 de Alpha Bank România dezvoltatorului în vederea construirii ansamblului imobiliar.
Prin contractul de antrepriză încheiat cu Strabag România, termenul iniţial de finalizare şi predare a imobilelor a fost 1 iunie 2008, dar în realitate faza întâi, compusă din trei turnuri a fost recepţionată la 3 noiembrie 2009, iar faza a doua, restul de patru turnuri a fost finalizată abia la 30 aprilie 2012.
Ansamblul este compus din şapte turnuri, cu un număr de 758 apartamente dintre care 60 de apartamente cu patru camere, 296 cu 3 camere, 332 apartamente cu 2 camere, 70 garsoniere, şapte penthouse-uri, 5.900 mp spaţii comerciale şi 9.000 mp de grădini, locuri de joacă pentru copii şi spaţii verzi.
Până la momentul deschiderii procedurii de insolvenţă, preţul mediu de vânzare era de 1.600 euro/mp. După deschiderea procedurii insolvenţei, apartamentele s-au vândut la un preţ mediu de 1.050 euro/mp, rămânând de vânzare un 397 de apartamente.
Si alte proiecte imobiliare au esuat
Asmita nu este primul proiect de apartamente intrat în insolvenţă, în ultimii ani ansambluri precum Planorama din Colentina sau My Dream Pipera confruntându-se cu situaţii asemănătoare. In acest moment, in Capitala, mai sunt ansambluri rezidentiale in insolventa.
Ibiza Sol, amplasat în Pipera, a fost finalizat în urmă cu trei ani, are 304 apartamente construite dintre care 250 nevandute. Valoarea totală a investiţiei a fost de 60 de milioane de euro, bani care trebuie trebuie recuperaţi aproape în totalitate de bănci. În vara anului 2010 preţurile apartamentelor porneau de la 155.000 de euro.
Si Citadella Titan este in aceeasi situatie. Are 224 apartamente construite, circa 180 dintre acestea fiind nevandute. Cel mai mare creditor este Banca Comercială Română, care trebuie să-şi recupereze 18.3 milioane de euro din cele 20 de milioane investite de dezvoltator. Preţul celei mai ieftine locuinţe din proiect era de 47.400 de euro pentru o garsonieră.Proiectul rezidential Alia Apartments, Arcul de Triumf cuprinde 124 apartamente construite, iar 60 dintre acestea nu si-au gasit cumparatori. Ansamblul a acumulat datorii de 42 de milioane euro.
Si in provincie incep sa apara astfel de cazuri. In Brasov, de exemplu, cele 150 de locuinte de lux construite de de omul de afaceri Gabriel Stan nu au atras cumparatori, proiectul intrand in acest an in insolventa.